Le coût élevé de la location et de l’achat de logements dans les villes américaines n’est un secret pour personne. Mais ce problème d’accessibilité financière ne se limite pas aux régions urbaines : il affecte également les zones rurales.

Les zones rurales, où vivent environ 25 % des Américains, bénéficient de programmes de logements locatifs soutenus par le gouvernement fédéral, en particulier d’un programme du ministère américain de l’Agriculture visant à fournir des logements abordables aux résidents à faible revenu.

Le programme Section 515 de l’USDA est le principal moyen utilisé par le gouvernement américain pour financer des logements locatifs abordables dans les communautés rurales. Depuis sa création en 1963, le programme a soutenu la construction de plus de 533 000 appartements, maisons de ville et autres petites maisons multifamiliales locatives.

Le programme propose des prêts inférieurs aux taux du marché aux promoteurs privés et à but non lucratif qui construisent et gèrent des logements résidentiels pour les résidents à faible revenu dans les petites villes et les comtés ruraux. Les termes de l’accord entre les propriétaires et le gouvernement obligent ces propriétaires à maintenir des loyers abordables pour leurs occupants pendant des décennies, limitant généralement le loyer à environ 30 % du revenu des locataires.

Les derniers nouveaux prêts remontent à 2011

Les personnes qui vivent dans des logements relevant de la section 515 paient généralement environ 325 $ US par mois. C’est bien moins que les loyers du marché rural, qui s’élèvent généralement entre 800 et 1 100 dollars par mois pour les logements modestes.

Étant donné que l’USDA a cessé d’émettre de nouveaux prêts au titre de l’article 515 en 2011, cet accord est désormais progressivement supprimé à mesure que les prêts existants arrivent à échéance.

Les prêts pour environ 90 % de tous les logements restants de l’article 515 arriveront à échéance d’ici 2045, selon le Housing Assistance Council, une organisation nationale à but non lucratif qui soutient les efforts de logement abordable dans toute l’Amérique rurale. D’ici 2050, les propriétaires de presque toutes les propriétés actuellement dans le portefeuille du programme devraient avoir remboursé leur hypothèque.

Et une fois que la plupart des propriétaires de ces maisons auront quitté le programme de l’article 515, celui-ci aura été complètement supprimé.

Un programme de logement souvent négligé

En tant que professeur de politiques publiques qui étudie le logement, je voulais comprendre ce qui se passe lorsque les prêts au titre de l’article 515 arrivent à échéance. Je m’intéressais également à ce qui détermine si les propriétés restent abordables ou si elles quittent le programme une fois les prêts remboursés.

Pour le savoir, j’ai travaillé avec trois autres chercheurs en politique du logement sur une étude nationale qui a été évaluée par des pairs et publiée dans Housing Policy Debate en septembre 2025.

En 2024, ces prêts soutenaient encore quelque 400 000 logements sur près de 13 000 propriétés réparties dans 87 % de tous les comtés américains.

Les quelque 750 000 Américains vivant dans ces foyers sont parmi les plus pauvres du pays. Le revenu moyen d’un ménage vivant dans un logement de l’article 515 en 2023 était d’environ 16 000 dollars par an, ce qui ne représentait qu’environ un cinquième du revenu médian national des ménages, qui oscillait autour de 76 600 dollars au cours de la même période en dollars de 2023 corrigés de l’inflation.

En plus d’avoir un revenu très faible, plus de 60 % des personnes inscrites au programme ont plus de 62 ans, sont handicapées ou appartiennent à ces deux catégories.

Options au taux du marché après échéance

La grande majorité de ces logements locatifs abordables ont été construits dans les années 1970 et 1990 et financés par des prêts de l’USDA d’une durée comprise entre 30 et 50 ans.

D’ici 2050, il n’y aura plus de logements relevant de l’article 515.

Les propriétaires de ces immeubles locatifs n’ont plus à maintenir des loyers abordables une fois qu’ils ont remboursé leurs emprunts. Et leurs propriétaires et locataires peuvent également perdre l’accès à un programme d’aide au loyer de l’USDA, qui contribue à maintenir les coûts de logement des locataires à un niveau bas.

Ils peuvent refinancer les maisons ou vendre les propriétés. Ils peuvent également continuer à facturer des loyers abordables aux occupants ou convertir ces logements au taux du marché. Grâce à cette flexibilité, une grande partie des logements ruraux abordables pourraient bientôt être convertis en propriétés louées aux tarifs du marché.

Ce que montrent les données jusqu’à présent

Pour cette étude, notre équipe de recherche a analysé les données de près de 15 000 propriétés de l’article 515 à travers le pays, qui ont été mises en service depuis 1963 – dont beaucoup n’offrent plus de logements ruraux abordables.

Nous avons constaté que les principaux facteurs déterminant si un bâtiment reste abordable après l’échéance d’un prêt en vertu de l’article 515 sont le propriétaire et la gestion de cette propriété. Les immeubles appartenant à des entreprises à but lucratif sont beaucoup plus susceptibles de quitter le programme que ceux appartenant à des organismes de logement à but non lucratif.

Les immeubles appartenant à des organisations à but non lucratif, après avoir pris en compte l’âge du bâtiment et les conditions du marché local, sont 30 à 40 % moins susceptibles de convertir des logements abordables anciennement visés par l’article 515 en propriétés au taux du marché une fois que les propriétaires ont remboursé leurs prêts.

Après avoir analysé ces données, nous avons également conclu que les immeubles gérés par de petites sociétés de gestion immobilière sont plus susceptibles de quitter le programme que ceux gérés par de plus grandes sociétés. Les propriétés dans lesquelles le propriétaire gère les maisons sont également plus susceptibles de disparaître.

Les propriétaires possédant davantage de propriétés résidentielles étaient également plus susceptibles de quitter le programme. Cela indique que les grands propriétaires pourraient être en mesure de se permettre les rénovations et les améliorations nécessaires pour transformer leurs immeubles en logements au prix du marché une fois les restrictions levées.

Pourquoi les subventions et les marchés locaux sont importants

Le fait de bénéficier de subventions par le biais d’autres programmes gouvernementaux peut contribuer à empêcher la conversion de logements abordables en logements au prix du marché.

Un tiers des propriétés de l’article 515 bénéficient également du soutien d’autres programmes, notamment des bons de l’article 8 et des crédits d’impôt pour les logements sociaux. Ces crédits d’impôt sont une autre incitation fédérale offerte aux promoteurs qui construisent et rénovent des logements locatifs abordables tout en permettant des loyers plus bas pour les locataires à faible revenu.

Ces propriétés sont plus susceptibles de rester abordables, même des années après l’expiration de certains de ces incitatifs fiscaux.

Les conditions économiques locales peuvent également jouer un rôle. Dans les zones où les taux de chômage sont élevés, où les militaires sont nombreux et où le parc immobilier est faible, les propriétés sont également plus susceptibles de quitter le programme.

Cela signifie que les mêmes comtés ruraux confrontés à des pressions économiques ou démographiques sont souvent les plus susceptibles de connaître une baisse du nombre de logements abordables lorsque les propriétaires remboursent leurs prêts au titre de l’article 515.

Mesures qui peuvent être prises

Le Congrès et l’USDA ont pris certaines mesures pour ralentir la perte de logements abordables dans les zones rurales.

Par exemple, l’USDA a financé des efforts de préservation tels que le programme pilote de préservation et de revitalisation des logements multifamiliaux, qui fournit des subventions, une restructuration de prêts et d’autres outils de financement pour aider à réparer les propriétés vieillissantes de l’article 515 et à accroître leur accessibilité.

Ces efforts ont contribué à préserver certains bâtiments et à soutenir les transferts de propriété des propriétaires du secteur privé vers des groupes de logement à but non lucratif. Mais ils ne dépensent que des dizaines de millions de dollars par an et se concentrent principalement sur l’entretien des propriétés existantes plutôt que sur la construction de nouveaux logements.

Les chercheurs estiment qu’environ 5,6 milliards de dollars en réparations seraient nécessaires pour préserver les logements abordables actuellement liés au programme de l’article 515.

Certains législateurs ont proposé des réformes visant à faire plus que réduire la perte de ce type de logement abordable. La loi bipartite sur la réforme du service de logement rural, introduite pour la première fois en 2023 et réintroduite en 2025, moderniserait les programmes de logement rural de l’USDA et permettrait à certains contrats d’aide au loyer de se poursuivre après l’échéance des hypothèques. Début 2026, le projet de loi reste à l’étude.

Au cours des deux prochaines décennies, la plupart de ces propriétaires rembourseront leurs prêts au titre de l’article 515. À moins que le gouvernement ne redynamise le programme ou ne le remplace par autre chose, une grande partie des logements locatifs abordables de l’Amérique rurale pourrait progressivement disparaître à mesure que les propriétaires convertiront toutes les propriétés de l’article 515 en logements au prix du marché.

La question de savoir si les communautés rurales conserveront des logements abordables dépendra non seulement de ce que fera le gouvernement fédéral, mais aussi des propriétaires des propriétés.