Quiconque achète une nouvelle maison familiale en Flandre souhaite naturellement bénéficier du taux réduit de taxe d’enregistrement. Toutefois, ce tarif préférentiel est strictement encadré. Ce que de nombreux acheteurs ne réalisent pas, c’est qu’un don ou une vente préalable d’un autre bien immobilier peut complètement compromettre cet avantage. L’administration fiscale flamande (Vlabel) qualifie de plus en plus de tels actes d’abus fiscal, avec des conséquences financières potentiellement graves.

Cadre juridique : la règle d’exclusion

Pour bénéficier du taux réduit (actuellement 2 % ou 3 %, selon les situations), une condition essentielle doit être remplie : la règle d’exclusion.

Cette règle signifie que l’acheteur ne peut pas être propriétaire à part entière d’une autre habitation ou d’un terrain constructible au moment de l’achat. Il ne suffit donc pas que la maison achetée devienne la seule maison familiale ; aucun autre bien immobilier ne peut être entièrement détenu à ce moment-là.

Dans la pratique, certains acheteurs tentent de s’y conformer en vendant ou en faisant don (d’une partie) de leurs autres biens immobiliers peu avant l’achat. Formellement, ils sont alors « en ligne » lors de la passation de l’acte d’achat.

Vlabel veille : des abus fiscaux en vue

Ce qui semble être une démarche logique, voire bien intentionnée pour l’acheteur, est souvent évalué différemment par Vlabel. L’administration part de l’idée que le taux réduit s’adresse à ceux qui acquièrent effectivement leur seul logement, et non à ceux qui disposent stratégiquement d’autres biens immobiliers peu de temps avant.

Ces dernières années, Vlabel a toujours adopté cette position dans diverses décisions préliminaires (notamment VB 23034, VB 23055, VB 23071, BV 24109 et VB 25096, comme vous l’avez cité). Dans ces dossiers, il a été jugé que la donation ou la vente antérieure faisait partie d’une construction à caractère fiscal, dans le seul but d’obtenir le taux avantageux.

Quand êtes-vous spécifiquement à risque ?

Le risque d’une inspection et d’un litige par Vlabel augmente considérablement si, peu avant l’achat de votre maison familiale :

Faire don d’une partie d’une autre maison ou d’un autre appartement, par exemple à vos enfants dans le cadre d’une planification patrimoniale ou successorale ;

Vous vendez une partie d’un terrain à bâtir ou d’une maison, mais peu de temps après, vous ne conservez plus cette propriété.

Dans ce cas, Vlabel s’appuie souvent sur la notion d’« unité d’intention » : selon l’administration, les différents actes juridiques forment un tout indivisible, visant exclusivement à obtenir l’avantage fiscal. Les motivations non fiscales, comme la planification familiale, sont régulièrement écartées.

Nuance : tous les fichiers ne sont pas perdus

Il est important de noter que ce raisonnement n’est pas irréfutable dans tous les cas. Les préparatifs parlementaires du décret-programme du 23 décembre 2021 (plus précisément l’exposé des motifs) et les déclarations du ministre compétent montrent que le législateur avait plusieurs objectifs en tête en introduisant le taux réduit.

Il n’est donc pas automatiquement démontré que toute donation ou vente antérieure soit contraire à l’esprit de la loi. Le moment concret, le contexte et les motivations restent déterminants.

Si vous êtes confronté à un litige de la part de Vlabel, une action rapide est cruciale. Si vous attendez trop longtemps, vous risquez une expertise définitive, des intérêts de retard et une procédure longue et coûteuse.

Conclusion : soyez prudent et bien préparé

Le taux réduit de la taxe d’immatriculation est attractif, mais non sans risques. Des transactions immobilières antérieures peuvent donner lieu à une qualification d’abus fiscal, même si elles sont parfaitement légales à première vue.

Vous envisagez un don ou une vente en vue de l’achat de votre maison familiale ? Il est alors utile de demander rapidement des conseils juridiques et d’examiner attentivement les éventuelles conséquences fiscales. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises par la suite.