Das Wachstum von STAG Industrial übertrifft sein Vielfaches

Die Kaufthese

STAG Industrial (HIRSCH) befindet sich in einem optimalen Umfeld für AFFO/Aktienwachstum. Durch die Mark-to-Market-Bewertung des bestehenden Portfolios bleibt das organische Wachstum bei 3 % bis 5 %, während höhere Kapitalisierungsraten dazu geführt haben, dass Akquisitionen und Entwicklungen sofort einen Mehrwert bringen. Da STAG als akquisitives Unternehmen konzipiert ist, ist die Aussicht auf ein höheres Transaktionsvolumen für 2026 ein gutes Zeichen für die relative Wachstumsrate des Unternehmens.

Zwischen den verschiedenen Hebeln sehen wir ein jährliches AFFO/Aktienwachstum von etwa 9 %. Das ist ein hervorragendes Wachstum im Vergleich zu einem 17-fachen AFFO-Multiplikator, der STAG in die Lage versetzt, den Markt zu übertreffen.

Lassen Sie uns zunächst die sich verändernde Dynamik des Industrieimmobilienumfelds diskutieren und dann abschätzen, wie sich dies speziell auf das AFFO-/Aktienwachstum für STAG auswirkt.

Industrieimmobilienumfeld

Die Industrielandschaft verändert sich rasant mit den folgenden beweglichen Teilen:

Vermietungsdynamik Marktangebotsmieten Mark-to-Market Transaktionsvolumina und Cap-Raten Entwicklungen

Leasingdynamik

Nach dem Nachfrageschub der Pandemie erfreute sich Leasing bei Vermietern großer Beliebtheit, was dazu führte, dass die Marktmietpreise von 2021 bis 2024 um bis zu 50 % anstiegen.

Als Reaktion auf die höheren Mietpreise begannen Entwickler mit dem Bau einer großen Welle von Industrieimmobilien, wobei der Schwerpunkt auf Logistikimmobilien mit großer Grundfläche (> 100.000 Quadratfuß) lag. Als diese Welle ausbrach, übertraf sie die Nettoabsorption leicht, so dass die landesweiten Leerstandsquoten auf über 7 % gestiegen sind.

Beachten Sie, dass dieser Leerstand von etwas mehr als 7 % den historischen Normen entspricht und die Leasinggespräche in einen ausgewogeneren Rahmen gebracht hat. Die Angebotsmieten sind nicht mehr stark angestiegen und reichen von einem moderaten Anstieg in Teilmärkten mit geringem Angebot bis hin zu einem moderaten Rückgang in Teilmärkten mit höherem Angebot.

Um zu verstehen, wie sich die Mietpreise auf den AFFO/Anteil der Industrie-REITs auswirken, müssen wir zwischen Angebotsmiete und aktuellen Mieten unterscheiden.

Mark-to-Market lässt nach, bleibt aber auch im Jahr 2026 eine große Kraft

Während sich die Angebotsmieten abgeflacht haben, sind Industriemietverträge tendenziell recht lang, so dass viele der bestehenden Verträge immer noch Mietpreise aufweisen, die weit unter den Marktpreisen liegen.

STAG beispielsweise unterzeichnet neue Mietverträge zu 38,1 % höheren Sätzen als auslaufende Mietverträge (GAAP) im Jahr 2025, wobei die Daten bis zum 02.12.25 veröffentlicht werden.

Dies bedeutet natürlich nicht, dass die Marktzinsen um 38 % steigen. Vielmehr sind die Marktzinsen seit der ursprünglichen Unterzeichnung der auslaufenden Mietverträge um insgesamt 38 % gestiegen.

Die Auswirkung auf FFO und AFFO wird sich jedoch auf die gesamte Differenz der Leasingraten auswirken. Der FFO des neuen Mietvertrags basiert auf einem Umsatz, der um 38,1 % über dem des vorherigen Mietvertrags liegt, während der AFFO auf einem Umsatz basiert, der um 24 % höher ist als der des vorherigen Mietvertrags, da FFO und AFFO GAAP bzw. Cash Accounting verwenden.

Obwohl sich die Marktzinsen abgeflacht haben, können die industriellen REITs ihre Mieteinnahmen immer noch erheblich steigern, da ihre alten Mietverträge laufen und an die jetzt höheren Angebotszinsen angepasst werden.

Bill Crooker, CEO von STAG, erörterte den Rhythmus der Mark-to-Market-Bewertung in der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des dritten Quartals 25: „Wir rechnen mit 18 % bis 20 % Cash-Leasing-Spreads für das nächste Jahr. Und wenn man sich ansieht, wo sie vor ein paar Jahren lagen, waren sie, glaube ich, 30 % und dann in diesem Jahr 24 % und im nächsten Jahr 18 % bis 20 %. Und wenn man sich anschaut, wo unsere Mark-to-Market-Werte dabei waren.“ Seit Jahren ist es ähnlich wie bei unseren Rolltreppen. Sie haben also keine zusätzlichen Mark-to-Market-Chancen geschaffen. Daher wird es natürlich zu einer ähnlichen Art von Verschlechterung und Spreads kommen.

Während das NOI-Wachstum von STAG im selben Geschäft im Jahr 2025 voraussichtlich 4,0 % bis 4,25 % betragen wird, gehen wir davon aus, dass es im Jahr 2026 eher bei 3,5 % liegen wird. Im dritten Quartal 25 betrug die Cash-NOI-Runrate von STAG 161 Millionen US-Dollar.

Somit würde ein NOI-Wachstum im selben Geschäft von 3,5 % zusätzliche 5,6 Millionen US-Dollar pro Quartal oder 22 Millionen US-Dollar pro Jahr bedeuten. Das entspricht einem AFFO/Aktienwachstum von etwa 0,12 US-Dollar.

Transaktionsvolumina und Cap-Raten

Die Kapitalisierungsraten für Industrieimmobilien waren äußerst niedrig und lagen oft im Bereich von 4 %. Denn sowohl Käufern als auch Verkäufern war bewusst, dass die bestehenden Mieten weit unter dem Marktniveau lagen. Daher orientierten sie sich bei der Preisgestaltung der Vermögenswerte an den Marktpreisen und nicht an den aktuellen Mietströmen.

Diese Preisdynamik machte Akquisitionen für die REITs schwierig, da der Kauf von Vermögenswerten zu Cap-Raten im 4er-Bereich auf kurze Sicht gleichbleibend bis leicht verwässernd für den AFFO ausfallen würde. Aufgrund des in den Vermögenswerten verankerten Wachstums könnten sich Käufe auf längere Sicht immer noch positiv auswirken, führten jedoch zu einer deutlichen Reduzierung des Akquisitionsvolumens. Die meisten Industrie-REITs verzeichneten im Jahr 2025 größtenteils eine geringe Kaufaktivität.

In letzter Zeit sind die Kapitalisierungszinssätze jedoch deutlich in die Mitte der 6er-Marke gestiegen. Abhängig von der Qualität, dem Standort und der Art der Vermögenswerte gibt es natürlich eine Bandbreite. Aufgrund der nun höheren Kapitalisierungsraten sind Akquisitionen für die REITs unter dem Gesichtspunkt der Wertsteigerung möglich. Tatsächlich haben die Akquisitionsvolumina in den letzten Monaten zugenommen und blicken auf Pipelines bis 2026.

Bill Crooker erörterte den Anstieg der Akquisitionsmöglichkeiten im 3Q25-Call:

„Eine weitere Änderung in Bezug auf den Kapitaleinsatz: Wir sehen derzeit eine große Chance, Kapital für Akquisitionen einzusetzen, was wir Anfang des Jahres nicht gesehen haben.“

Die Akquisitionsprognose von STAG für 2025 liegt bei 350 bis 500 Millionen US-Dollar. Das war ein Jahr mit geringer Akquise. In den letzten fünf Jahren erzielte STAG ein durchschnittliches Akquisitionsvolumen von etwa 700 Millionen US-Dollar.

Ich gehe davon aus, dass das Jahr 2026 näher an diesem Wert von 700 Millionen US-Dollar liegt.

Werfen wir vor diesem Hintergrund einen Blick auf die Spreads von STAG.

Die Kapitalisierungsraten für die Arten von Vermögenswerten von STAG liegen bei etwa 6,5 ​​%, was im Vergleich zu ihren Kapitalkosten günstig ist.

5,86 % Eigenkapitalkosten (17,05X Forward AFFO) 5,65 % Fremdkapitalkosten

Das ist also ein Spread von 75 Basispunkten gegenüber der Einführung von Cap-Zinsen. Zusätzlich zum unmittelbaren Zuwachs erhält STAG ein integriertes Wachstum, da diese neuen Immobilien über Rolltreppen verfügen.

Einige der Akquisitionen werden durch freien Cashflow finanziert, da STAG nach der Zahlung von Dividenden über einen FCF von über 100 Millionen US-Dollar verfügt.

Daher berechnen wir den Nettoakquisitionszuwachs wie folgt.

Entwicklungen

Zusätzlich zu den zunehmenden Akquisitionen sieht das Entwicklungsvolumen für STAG gut aus. Innerhalb der im Bau befindlichen Pipeline von STAG sollen fünf der Vermögenswerte Ende 2025 oder Anfang 2026 geliefert werden. Daher werden sie nahezu ein ganzes Jahr lang Cashflows daraus erzielen.

STAG strebt eine Rendite von 7 % für Projektentwicklungen an, obwohl einige stabile Renditen von über 9 % erreicht haben, wie Crooker in der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des dritten Quartals feststellte:

„Wir haben die restlichen 91.000 Quadratfuß in unserem Projekt in Nashville vermietet. Dieses Projekt ist jetzt zu 100 % vermietet mit einer stabilisierten Cash-Rendite von 9,3 %. Wir haben diese Transaktion stabilisiert, 210 Basispunkte über unserem ursprünglichen Underwriting und 6 Monate früher als geplant. Einschließlich dieser Transaktion sind unsere abgeschlossenen Entwicklungen derzeit zu 88 % vermietet. Ich freue mich, ein kürzlich unterzeichnetes Build-to-Suit-Projekt auf einem vollständig berechtigten 40 Hektar großen Grundstück in Union bekannt zu geben Ohio. Wir werden mit unserem Entwicklungspartner ein Lagerhaus der Klasse A mit einer Fläche von 349.000 Quadratmetern entwickeln. Die Fertigstellung des Gebäudes ist für 10 Jahre mit einer jährlichen Mietsteigerung von 3,25 % geplant. Die Kosten werden auf 34,6 Millionen US-Dollar geschätzt und eine stabile Rendite von 7 % erwartet.

Wenn wir den Wert von 7 % und die gleichen Kapitalkosten von 5,75 % wie zuvor annehmen, ist das ein Spread von 125 Basispunkten bei Entwicklungen im Wert von 158 Millionen US-Dollar, die etwa Anfang 2026 erfolgen werden. Dies entspricht etwa einem Penny pro Aktie des AFFO-Zuwachses.

Zusammenfassung der Wachstumshebel

Basierend auf unseren obigen Berechnungen:

22 Millionen US-Dollar oder 12 Cent pro Aktie Zuwachs durch NOI-Wachstum im selben Geschäft 11 Millionen US-Dollar oder 6 Cent pro Aktie Zuwachs durch Akquisitionen 2 Millionen US-Dollar oder 1 Cent pro Aktie Zuwachs durch Entwicklungen

Das entspricht einem AFFO-/Aktienzuwachs von 0,19 US-Dollar.

Es wird erwartet, dass STAG im Jahr 2025 2,13 US-Dollar pro AFFO-Aktie verdienen wird. Die zusätzlichen 19 Cent bedeuten also ein Wachstum von etwa 9 %.

Beachten Sie, dass diese Berechnungen auf Run-Rate-Basis erfolgen. Während wir also davon ausgehen, dass die AFFO-Runrate von STAG im Jahr 2026 um 19 Cent pro Aktie steigen wird, wird sich ein Großteil der Akquisition und des NOI-Zuwachses über das Jahr verteilen, sodass das eigentliche Kalenderjahr 2026 nicht in den Genuss der vollen 19 Cent Zuwachs kommen wird.

Konsensschätzungen gehen davon aus, dass STAG den AFFO/Aktie im Kalenderjahr 2026 um 10 Cent, im Kalenderjahr 2027 um weitere 17 Cent und im Jahr 2028 um weitere 19 Cent steigern wird.

Meiner Meinung nach wird das Wachstum von STAG leicht über den Konsenszahlen liegen.

In jedem Fall ist das ein hervorragendes Wachstum für ein Unternehmen, das mit dem 17-fachen AFFO gehandelt wird.

Risiken und Schlüsselfaktoren, die es zu beachten gilt

Logistikimmobilien verzeichneten in den letzten zehn Jahren aufgrund des Booms des E-Commerce einen starken Aufschwung. Der Anteil der Online-Verkäufe am Gesamtumsatz ist weiter gestiegen.

Jeder Online-Verkauf erfordert wesentlich mehr Logistiklager als der stationäre Einzelhandel.

Es wird allgemein erwartet, dass der E-Commerce weiterhin Marktanteile gewinnen wird. Die Gesundheit des Industrieimmobiliensektors hängt in gewissem Maße davon ab, dass sich diese Zahl weiter nach oben und nach rechts bewegt.

Negativ zu vermerken ist, dass die Unternehmen ihre Lagerbestände reduziert haben. Durch Effizienzsteigerungen konnte das Verhältnis von Lagerbestand zu Umsatz auf weniger als das 1,4-fache sinken.

Weniger Lagerbestände bedeuten weniger Lagerbedarf.

Ich werde sowohl die Lagerbestände als auch den E-Commerce-Marktanteil im Auge behalten.

Zusammenfassung der Kaufthese

STAG ist für ein Wachstum der AFFO/Aktien-Runrate von rund 9 % positioniert. In Kombination mit einer frisch erhöhten Dividendenrendite von 4 % würde dies bei der Annahme eines gleich bleibenden Handelsmultiplikators eine Jahresrendite von 13 % bedeuten.

Ich betrachte dies als eine im Verhältnis zum Risiko deutlich überhöhte Rendite, da STAG eine saubere Bilanz mit etwa dem Fünffachen der Verschuldung im Verhältnis zum EBITDA und einem BBB-Kreditrating aufweist. Es handelt sich um ein gut geführtes Unternehmen, das derzeit mit einem erheblichen Abschlag zum beizulegenden Zeitwert gehandelt wird. Meiner Meinung nach sollte STAG näher am 20-fachen AFFO gehandelt werden. STAG wird im Vergleich zu seinen Branchenkollegen auf einer hebelneutralen Basis abgezinst.

Es wird außerdem auf den Konsens-NIW von 44,24 US-Dollar abgezinst.

Insgesamt erscheint mir STAG als Blue-Chip-Investment mit hohem Renditepotenzial. Wir sind seit vielen Jahren Long-STAG und es ist ein wichtiger Bestandteil des 2nd Market Capital High Yield Portfolio (2CHYP) im Bereich Portfolio Income Solutions.